Een man uit Arizona was van plan zijn bejaardentehuis te bouwen op een stuk grond dat hij twintig jaar geleden kocht. Het probleem: het werd voor $ 200.000 verkocht zonder dat hij het wist. (2023)

• William Gordon kocht in 1999 een perceel in Tucson, Arizona, met plannen om er zijn bejaardentehuis op te bouwen.
• In maart 2023 werd het perceel voor $ 200.000 verkocht door iemand van wie Gordon zei dat hij zich voordeed als hem.
• De kopers van het onroerend goed kregen hun geld terug, maar Gordon moest vechten om zijn eigendom terug te krijgen.

In maart 2023 ontving William Gordon een brief per post van zijn titelbedrijf waarin hij hem feliciteerde met de verkoop van zijn eigendom in Tucson, Arizona ter waarde van $ 200.000. Het addertje onder het gras: hij had het niet te koop aangeboden.

Gordon merkte vrijwel onmiddellijk dat de felicitatiebrief niet klopte.

"Ik merkte dat de laatste vier cijfers van het burgerservicenummer niet van mij waren en dat het adres verkeerd was. De post had mij niet eens moeten bereiken", vertelde Gordon aan Insider.

Gordon, 65, kocht het onontwikkelde landgoed van 3 1/3 hectare in 1999 voor $ 76.500, zo blijkt uit de eigendomsgegevens van Pima County. Hij heeft regelmatig hypotheekbetalingen voor het land betaald en had nog ongeveer $ 9.000 over om de lening af te betalen, zei hij.

Gordon is een van de vele vastgoedeigenaren die te maken hebben gehad met vastgoedfraude. In 2022,11.578 mensen in de VS meldden dat ze in totaal $350.328.166 verlorenvolgens het Internet Crime Complaint Center van de FBI – een stijging van 64% ten opzichte van 2021.

Diefstal van eigendomstitels – een misdaad waarbij iemand de identiteit van een huiseigenaar steelt om eigendom van een eigendom over te nemen – laat eigenaren van onroerend goed, zoals Gordon, achter zonder veel mogelijkheden voor snelle verzoening. En het gebeurt de laatste jaren met grotere regelmaat. In het geval van Gordon werd hij door talloze telefoontjes in vele richtingen getrokken en had hij moeite om een ​​duidelijk antwoord te krijgen over hoe verder te gaan.

'De provincie zei: het enige wat je hoeft te doen is dit ongedaan maken', zei hij. "Maar niemand leek te weten hoe hij dit ongedaan kon maken."

Een breuk in de verantwoordelijkheid

Gordon merkte een aantal waarschuwingssignalen op in de felicitatiebrief die hij van het titelbedrijf ontving, waarvan hij zei dat zij deze ook hadden moeten opmerken.

"Er waren een aantal heel vreemde dingen die genegeerd werden", zei hij. 'De notaris die ze gebruikten, was vijf en een half uur verderop, in een heel andere provincie dan waar de documenten waren ondertekend.'

Gordon woont in Phoenix, maar de garantieakte is vastgelegd door de provincie—die werd beoordeeld door Insider - had "Arizona" en "Pima" doorgestreept en vervangen door "Texas" en "Bexar", een provincie bijna 900 mijl van Tucson.

'Ik was niet in Texas,' zei Gordon. "Ik kon bewijzen dat ik in Arizona was op het moment dat de papieren werden ondertekend door een notaris in Texas."

Het is onduidelijk wie Gordon nabootste, maar op de notarisstempel stond de naam "Penny Davis" uit Texas.

Gordon sprak met Title Security Agency, het bedrijf uit Arizona dat Gordons titelwerk afhandelde toen hij het pand in 1999 kocht. (Opmerking: de huidige entiteit kreeg in 2020 een nieuwe eigenaar nadat ze was overgenomen door First American Financial.) Gordon zei dat ze snel iemand hadden gerealiseerd imiteerde hem. Ze verwezen hem naar zijn county-recorder,wiens taak het is om documenten voor het gebied vast te leggen en te indexeren.

Het Pima Recorder's Office vertelde Gordon dat ze documenten opnemen en niet verifiëren, zei hij, en stuurden hem terug naar het titelbedrijf.

Pima County Recorder Gabriella Cázares-Kelly vertelde Insider dat ze niet zeker wist waarom de titelmaatschappij Gordon naar haar verwees en zei dat het kantoor van de recorder in wezen een bibliotheek is.

“We vertrouwen op eigendomsbedrijven en op notarissen – en daarom zijn ze verplicht een verzekering af te sluiten – omdat het uiteindelijk aan die bedrijven is om over de waarborgen te beschikken om ervoor te zorgen dat ze met het juiste onroerend goed te maken hebben”, zei ze.

Notarissen en makelaars bevestigen doorgaans de identiteit van de bij een transactie betrokken partijen, terwijl titelvennootschappen de eigendom van de grond bevestigen, maar volgens Gordon gebeurde dat allemaal niet voordat zijn grond werd verkocht. Hij was nijdig dat een document dat zo cruciaal is als een akte geen rigoureus verificatieproces voor identificatie zou kennen, zei hij. Title Security Agency reageerde niet onmiddellijk op meerdere verzoeken om commentaar.

"Ik kan bij een bank geen cheque van twintig dollar gaan innen zonder twee identiteitsbewijzen", zei Gordon. 'En je doet honderdduizenden dollars aan financiële transacties, en je hebt geen processen of voelt enige verantwoordelijkheid om identiteiten te bevestigen?'

Makelaars proberen fraude te stoppen voordat het te laat is

Makelaars in Arizona hebben dit jaar een toename van de fraude gezien, vooral als het gaat om braakliggende gronden.

"In de afgelopen drie of vier maanden hebben we een enorme stijging gezien, en het heeft iedereen verrast", zei Eric Gibbs, de aangewezen makelaar voor Realty ONE Group Integrity, tegen Insider over titelfraude. "Ik zeg niet dat het nog nooit eerder is gebeurd, maar niet op deze manier."

Gibbs vertegenwoordigde niet de koper in Gordons zaak, maar zijn makelaardij wel. Hij vertelde Insider dat in dit geval kort na het sluiten van de deal werd ontdekt dat de verkoper frauduleus was.Gevallen als deze, zei Gibbs, worden steeds moeilijker op te sporen. Hij vertelde Insider dat hij met een makelaar had gesproken die vier frauduleuze incidenten op één dag had. Maar Gibbs heeft binnen zijn eigen bedrijf maatregelen genomen – zoals het vragen om kopieën van identiteitsbewijzen met foto en het houden van Zoom-vergaderingen met klanten – om fraude bij de verkoop van braakliggende gronden tot een minimum te beperken.

“Er is een situatie aan de gang, niet alleen hier maar ook op andere plaatsen, waar fraude met akten toeneemt”, zei hij. "We proberen grip te krijgen op hoe we het risico kunnen minimaliseren, omdat de mensen die de fraude plegen heel erg goed zijn geworden."

Jeff Murtaugh – de CEO en aangewezen makelaar van Realty Executives Arizona Territory, die bemiddelde in de verkoop van Gordons eigendommen – zegt dat hij een nieuwe procedure heeft aangenomen nadat hij had gezien wat Gordon heeft meegemaakt. Hij stuurt nu een brief naar het pand die door de verkoper moet worden ondertekend en teruggestuurd, om hun identiteit te bevestigen. Maar, zei hij, de vraag wie de verantwoordelijkheid heeft om fraude op te sporen, is nog steeds vaag.

"De vraag is wie aansprakelijk is", zei Murtaugh tegen Insider. 'Is het het titelbedrijf? Zijn het de agenten? Ik denk dat niemand dat nog weet.'

Gordon kreeg zijn land terug, maar niet zonder kosten

Gordon huurde een juridisch team in – dat hij inmiddels heeft ontslagen – in een poging zijn land terug te krijgen voor een bedrag van ongeveer $9.000. Uiteindelijk kreeg hij zijn eigendom terug, maar dat was niet gemakkelijk.

Nadat de kopers hun $ 200.000 hadden terugbetaald van Old Republic Title Insurance, de titelverzekeringsmaatschappij die ze bij de transactie hadden gebruikt, ondertekenden ze een quitclaim-akte die afstand deed van het eigendomsrecht op Gordons eigendommen en de provincie de mogelijkheid verleende om de titel terug over te dragen aan Gordons eigendom. naam.

Het klinkt eenvoudig genoeg, maar Gordon zei dat hij in een lastige situatie terechtkwam met de verzekeringsmaatschappij.

Old Republic Title Insurance betaalde Gordons resterende hypotheeksaldo en onroerendgoedbelasting tijdens het verkoopproces en eiste dat hij hen $ 11.000 zou terugbetalen, zei Gordon.

Gordon haalde uiteindelijk geld van zijn pensioenrekening om Old Republic af te betalen, zei hij.

Old Republic, ook wel de afkorting ORNTIC genoemd, was niet bereikbaar voor commentaar, maar het bedrijf deed dat wele-mail een verklaring naar Gordons voormalige juridische team, wat voor het eerst werd gerapporteerd door News 4 Tucson in juli:

"ORNTIC heeft geen contractuele relatie met de heer Gordon en weigert een titelpolis af te geven aan de heer Gordon. ORNTIC heeft bovendien geen zorgplicht jegens de heer Gordon, aangezien ORNTIC noch de borg noch het titelbedrijf was dat deze transactie afhandelde. Ik begrijp dat U beweert dat het escrow-bedrijf er niet in is geslaagd de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen, maar dat bedrijf staat totaal los van ORNTIC."

Hij was verontrust dat dit hem overkwam, maar, zei hij, nog meer boos over hoe weinig de titelbedrijven deden om hem te helpen.

"Ze hadden wat papierwerk bij de provincie kunnen indienen en het terugdraaien, en dit zou allemaal in orde zijn geweest", zei hij. "Maar in plaats daarvan maakten ze van mijn leven een levende nachtmerrie en zeiden toen: 'Nou, het is niet onze verantwoordelijkheid.'"